בוגין, שמכהנת בתפקיד מאז 2023 והייתה האישה הראשונה שנבחרה לעמוד בראש הלשכה, זכתה באמון מחודש מצד ציבור השמאים ותמשיך להוביל את הארגון בשלוש השנים הקרובות. לאחר פרסום התוצאות כתבה בוגין ברשתות החברתיות:
"קהילת השמאים אמרה את דברה באופן ברור. אנחנו בוחרים בדרך של אחריות, מקצועיות ואחדות. תודה לכל מי שלקח חלק בעשייה ובמערכת הבחירות."
מערכת הבחירות התנהלה באווירה טעונה וכללה חילופי האשמות בין המחנות. סוגיות מרכזיות שעמדו על סדר היום כללו את מעמד השמאי מול רשויות התכנון, חיזוק עצמאות המקצוע, מעורבות הלשכה בהליכי חקיקה והאתגרים שמציב שוק הנדל"ן בתקופה של תנודתיות כלכלית.
כהונה שנייה בעין הסערה
כהונתה השנייה של בוגין נפתחת בדיוק בנקודה הזו: שוק משתנה, רגולציה מתרחבת ותכניות ענק בעלות השלכות כלכליות עצומות. לשכת שמאי המקרקעין תידרש לגבש עמדות מקצועיות, להגן על עצמאות השמאים ולהבטיח סטנדרטים אחידים וברורים בעבודת השומה. הבחירה המחודשת בה מסמנת המשכיות הנהגתית – אך גם אחריות כבדה: להוביל מקצוע שנמצא כיום בלב ההכרעות הכלכליות הגדולות של שוק הנדל"ן בישראל.
מקצוע שמאות המקרקעין: הרבה מעבר להערכת שווי
שמאות מקרקעין אינה עוסקת רק בקביעת מחיר נכס. השמאי הוא גורם מקצועי שמנתח זכויות תכנוניות, פוטנציאל בנייה, מגבלות סטטוטוריות, היטלי השבחה, פיצויי הפקעה ותביעות ירידת ערך. חוות הדעת השמאית מהווה בסיס להחלטות בנקים, יזמים, רשויות מקומיות, בתי משפט וגופים ממשלתיים.
במציאות של רגולציה מורכבת ושוק תנודתי, השמאי נדרש לשלב הבנה תכנונית, כלכלית ומשפטית עמוקה. כל שינוי במדיניות מיסוי, תכנון או ריבית – משפיע ישירות על שווי נכסים ועל ניתוחי הכדאיות הכלכלית.
תפקיד השמאי בהתחדשות עירונית
תחום ההתחדשות העירונית הפך בשנים האחרונות לזירה המרכזית של המקצוע. בפרויקטי פינוי־בינוי ותמ"א 38 לשעבר, השמאי ממלא תפקיד קריטי בכמה מישורים:
- קביעת שווי הדירות הקיימות לצורך חלוקת זכויות הוגנת בין בעלי הדירות
- בחינת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ליזם
- ניתוח רווח יזמי סביר בהתאם לתקינה
- חישוב היטלי השבחה ותשלומי איזון
- ליווי דיירים בהבנת התמורות המוצעות להם
בפועל, השמאי משמש כגורם מאזֵן בין אינטרסים – בין יזם לבעלי דירות, בין רשות מקומית לפרויקט פרטי, ובין שיקולים ציבוריים לכלכליים. חוות דעתו עשויה לקבוע אם פרויקט ייצא לדרך או ייעצר.
שמאים ויישום תכנית תמ"א 70
האתגר הבא כבר נמצא על השולחן: יישום תמ"א 70, תכנית המתאר הארצית לפיתוח סביב תחנות המטרו.
התכנית צפויה להשפיע על ערכי קרקע בהיקפים חסרי תקדים, בעיקר בגוש דן ובמרכז הארץ. שינויי ייעוד, תוספות זכויות בנייה והגדלת צפיפויות יוצרים עליות ערך משמעותיות – אך גם מחלוקות סביב היטלי השבחה, פיצויי הפקעה וחלוקת נטל כלכלי בין בעלי נכסים למדינה.
כאן נכנס השמאי לתמונה:
- הערכת השבחות הנובעות מהתכנית
- קביעת שומות לצורך גביית היטלי השבחה
- בחינת פיצויים לבעלי מקרקעין שנפגעו
- ניתוח השפעת המטרו על שווי נכסים מסחריים ומגורים
יישום תמ"א 70 צפוי לייצר גל רחב של שומות, עררים ומחלוקות – ולהציב את שמאי המקרקעין בחזית היישום הכלכלי של אחת התכניות המשמעותיות ביותר שידעה מערכת התכנון בישראל.
